⚠️ 신탁 방식 전세사기, 당신도 피해자가 될 수 있습니다!

 

 

2025년 최신판 전세사기 유형과 예방법 완벽 정리

 

최근 몇 년간 끊이지 않고 있는 전세사기 사건, 이제는 더 교묘하고 복잡해지고 있습니다. 특히 신탁제도를 악용한 신탁 방식 전세사기는 많은 세입자들이 법적으로 보호받지 못한 채 전세금을 잃는 심각한 문제로 떠오르고 있습니다.

이번 글에서는 신탁 방식 전세사기란 무엇인지, 어떤 방식으로 피해가 발생하는지, 그리고 피해를 막기 위한 핵심 예방법까지 쉽게 설명드리겠습니다.

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🧨 신탁 방식 전세사기란? 쉽게 설명하면

 

🔍 "신탁제도"란?

• 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사가 해당 부동산을 대신 관리하거나 처분하는 제도입니다.
• 보통 부동산 개발, 임대 사업 등에서 자산 보호와 효율적 운영을 위해 활용됩니다.

💣 그런데 이 제도를 전세사기에 어떻게 악용할까요?

1. 집주인이 부동산을 신탁회사에 맡깁니다. (이때 소유권은 신탁회사로 이전됨)
2. 신탁사와는 아무런 협의 없이 세입자와 전세계약을 체결합니다.
3. 하지만! 신탁사의 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있으며,
4. 계약이 무효가 되면 세입자는 전세보증금 반환을 받을 수 없습니다.

📌 즉, 신탁사 이름으로 등기된 집인데, 신탁사 동의도 없이 임대차 계약이 이뤄지면 세입자는 보호받지 못합니다.

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⚠️ 이런 특징이 있다면 ‘신탁 사기’ 가능성 의심하세요!

 

✅ 1. 등기부등본 소유주가 ‘신탁사’로 돼 있다

• 등기부등본 상 소유주가 신탁회사 명의라면 신탁 부동산입니다.
• 이 경우 세입자는 집주인과만 계약해선 절대 안 됩니다!

✅ 2. ‘신탁회사 동의서’가 없다

• 신탁 부동산에 세입자가 들어가려면 신탁사의 서면 동의서가 꼭 필요합니다.
• 동의서가 없다면 전세계약은 법적으로 보호받기 어렵습니다.

✅ 3. 계약서를 공인중개사가 대충 작성했다

• 중개인이 등기부등본도 확인하지 않고 ‘괜찮다’며 계약을 유도했다면 신탁 사기 가능성 매우 높습니다.
• 공인중개사 자격증 및 등록번호를 반드시 확인하세요.

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💡 피해 예시로 보는 실제 신탁 전세사기 사례

사례 ①
서울에 사는 30대 직장인 A씨는 보증금 2억 원에 전세계약을 체결했습니다. 등기부등본에 소유자는 'OO신탁'으로 표시돼 있었지만, 중개사는 "문제없다"고 말했습니다.
→ 그러나 계약 후 집주인이 사라졌고, 신탁사는 "해당 계약은 유효하지 않다"며 보증금 반환을 거부했습니다.

사례 ②
B씨는 아파트를 신탁회사 소유라는 사실을 알지 못한 채 계약했습니다. 몇 달 후 집이 경매로 넘어갔고, 보증금도 날릴 위기에 처했습니다.
→ B씨는 신탁사 동의서가 없었기 때문에 전세보증금 반환 우선순위에서도 제외됐습니다.

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🛡 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트

 

✔ 1. 반드시 등기부등본 열람

• 📌 ‘소유자’ 항목에 신탁사 명의가 있다면, 주의!
• 📌 등기사항증명서 내 ‘신탁 원부’가 등록된 경우는 반드시 계약 전에 추가 확인 필요.

✔ 2. ‘신탁사 동의서’ 확보 후 계약

• 신탁사는 해당 부동산에서 전세계약이 이루어지는 것을 공식적으로 허락해야 합니다.
• 신탁사 도장 또는 직인 있는 문서로 된 동의서를 요구하세요.

✔ 3. 전세보증금 반환보증 가입

• HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면, 사기 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

✔ 4. 공인중개사 사무실 등록 여부 확인

• 국토교통부 ‘중개사무소 조회’ 사이트에서 중개업 등록 여부 및 벌점 기록 등을 확인하세요.

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📣 피해 발생 시 꼭 이렇게 대응하세요

1. 지체 없이 법률상담: 변호사, 한국소비자원, 대한법률구조공단 등 전문가에게 법률 자문 받기
2. 관할 경찰서에 고소: 사기죄로 고발해 형사 절차 착수
3. 국토부·지자체 신고: 피해 내용 접수 및 지원 요청
4. 전세보증보험 청구: 보험 가입자일 경우 신속히 환급 청구

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🏛 정부는 어떻게 대응하고 있을까?

 

• ✅ 전세사기 특별단속 TF 운영 중
• ✅ 전세보증보험 가입 조건 완화
• ✅ 신탁부동산 계약에 대한 중개사 책임 강화 법안 검토
• ✅ 피해자 구제 기금 조성 및 긴급 임시 거처 제공 확대

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✅ 마무리: 전세사기, 이제는 ‘등기부’만 봐도 알 수 있다

신탁 방식 전세사기는 법적으로 합법처럼 보이지만 세입자가 잘 모르면 전세금을 고스란히 날릴 수 있는 무서운 사기 수법입니다.
하지만 등기부등본 확인, 신탁사 동의서 확보, 전세보증보험 가입만 잘 지켜도 대부분의 피해는 예방할 수 있습니다.

🔑 전세계약, 서두르지 말고 하나하나 꼼꼼히 확인하세요.